在房地产租赁市场中，租赁合同纠纷屡见不鲜，涉及的法律适用问题尤为复杂。本文将围绕租赁合同纠纷中的关键法律原则与实务解析展开，帮助读者更好地理解这一法律领域的核心要点。
一、法律适用的基本原则
租赁合同纠纷的法律适用首先依赖于合同本身的约定。根据《中华人民共和国合同法》及《民法典》相关规定，合同双方当事人应当遵循意思自治原则，即合同条款在不违反法律强制性规定的前提下，优先适用双方的约定。
在无明确约定或约定不明时，法律提供了补充性规定。例如，《民法典》第七百零四条规定了租赁合同的基本内容，包括租赁物的使用、维修责任以及租金支付等。这些规定为解决纠纷提供了基础框架。
二、关键法律原则
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契约严守原则
契约严守是租赁合同纠纷中的基本原则。合同一经有效成立，双方当事人应严格遵守，非经对方同意或有法定事由，不得擅自变更或解除合同。 -
诚信原则
《民法典》第七百零五条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚信原则。在租赁合同中，这意味着双方不仅要履行合同明文规定的义务，还应履行附随义务，如告知、协助、保密等。 -
公平原则
在租赁合同纠纷中，法院常依据公平原则对合同条款进行解释和调整，以确保双方权利义务的平衡。例如，租金显著高于市场水平时，法院可能依据公平原则予以调整。
三、实务解析
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租金争议
租金问题是租赁合同纠纷中的常见类型。当事人应首先依据合同约定的租金标准进行核算。若合同未明确或存在争议，法院通常会参考租赁物所在地的市场租金水平进行裁定。 -
租赁期限与解除
租赁期限的争议常涉及合同提前解除。根据《民法典》第七百二十六条，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。但若出租人知情且未表示反对，则视为同意转租。 -
维修责任
维修责任的划分亦是纠纷高发点。《民法典》第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。实践中，明确维修责任的承担主体及费用分担是预防纠纷的关键。
四、案例分析
某商业租赁案例中，承租方因疫情影响未能按时支付租金，出租方诉至法院要求解除合同。法院依据《民法典》第五百九十条关于不可抗力的规定，结合实际情况，判定承租方可适当延期支付租金，合同继续履行。此案例体现了法律适用的灵活性与公平原则的实际应用。
总结
租赁合同纠纷中的法律适用需遵循契约严守、诚信及公平原则，结合具体案情与法律规定进行综合判断。在实务中，明确合同条款、合理划分权利义务是预防和解决纠纷的有效途径。通过深入理解和应用相关法律原则，当事人可在租赁合同纠纷中更好地维护自身合法权益。
